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长武县人民政府办公室关于印发《关于进一步加强农村宅基地 管理的意见》的通知

时间:2024-06-21 11:10:00 来源:

各镇人民政府、昭仁街道办事处,县政府各有关工作部门:

《关于进一步加强农村宅基地管理的意见》已经县政府研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

长武县人民政府办公室

2024年6月19日

关于进一步加强农村宅基地管理的意见

为进一步加强全县农村宅基地审批管理,规范审批程序和用地建住宅行为,加大农村宅基地违法违规行为查处力度,根据有关法律法规,结合我县实际,特制订本意见。

一、指导思想

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《陕西省农业农村厅、陕西省自然资源厅、陕西省住房和城乡建设厅关于进一步加强农村宅基地和农民住宅建设管理的通知》(陕农发〔2023〕38号)等法律法规和文件精神,按照“落实规划、审批合规、强化监管、违法必查”的工作要求,确保实现“保障居住、管住乱建、盘活闲置”的目标,严守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线。

二、基本原则

(一)坚持规划优先原则。加快推进村庄规划编制,确保村庄规划预留农村宅基地,实现“规划引领、满足需求、布局合理”,严禁在村庄规划宅基地范围外建住宅。

(二)坚持节约土地原则。农村村民建住宅,优先使用原有的宅基地和村内空闲地建房,涉及占用农用地的,必须办理转用手续。从严控制占用耕地,严禁占用永久基本农田。

(三)坚持先批后建原则。农村村民异址新建,原址翻建、改扩建住宅时,必须遵循“先取得批准手续、后开工建设”程序。同时实行审批清单制管理,优化审批程序,提高审批效率。

(四)坚持规范管理原则。农村宅基地管理必须遵循相关法律法规,建立健全“县、镇、村”三级监管队伍,落实“批、建、管、验”全过程监管制度,贯彻“县级主导、镇级主责、村级主体”管理机制,确保事有人干、责有人负。

(五)坚持集体所有原则。农村宅基地属于村农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。农村宅基地作为农村村民的基本生活保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

三、适用范围

本意见适用范围为村庄规划区内农村村民异址新建,原址翻建、改扩建住宅。

四、落实村庄规划和农村村民住宅用地指标

(一)落实村庄规划编制

县自然资源局要依据国家和省、市相关规定,编制村庄规划,为农村宅基地及村民住宅建设管理提供依据。要结合村庄分类,按照“集聚提升类、特色保护类村庄加快编制,搬迁撤并类村庄原则上不单独编制”的要求,统筹考虑资源禀赋、发展潜力、生产生活习惯等因素,以及农村村民(指具有农村集体经济组织成员身份的人员,下同)住宅建设合理用地需求,加快推进全县村庄规划编制工作。到2025年底,完成全县村庄规划编制工作,为农村村民住宅建设预留空间。

农村村民建住宅,应当符合国土空间规划和村庄规划,优先利用原有农村宅基地和村内空闲地,不占或少占耕地,禁止占用永久基本农田,禁止在洪涝灾害、地质灾害危险区内新建村民住宅。涉及占用土地利用现状用途为农用地和未利用地的,应当先行办理转用审批手续。

各镇(街道)在审批农村村民住宅用地时,村庄规划已批准的,要严格落实。村庄规划暂未批准的,要统筹考虑宅基地规模和布局,与未来规划做好衔接。村民在村庄规划区内选址建设住宅的,应依规核发《乡村建设规划许可证》;尚未编制村庄规划的,可按照用途管制规则和建设管控要求,核发《乡村建设规划许可证》,注明建设管控要求和约束条件,规范村民住宅建设行为。

城镇开发边界范围外,人均土地少、不能保障一户拥有一处农村宅基地的村,在充分尊重农民意愿的基础上,可以通过村庄整治、废旧农村宅基地腾退等方式,保障农村村民实现户有所居。

(二)落实农村村民住宅新增建设用地指标

农村村民住宅建设用地所涉及的新增建设用地年度计划指标实行单列,专项用于符合“一户一宅”和国土空间规划要求的农村村民住宅建设,单独组卷报批,实报实销。县农业农村局负责组织开展县域内农村宅基地现状和年度农村村民住宅建设用地需求统计调查工作,并将农村村民建房新增建设用地需求通报县自然资源局,同时报送市农业农村局。县自然资源局负责农村村民住宅建设用地需求计划保障工作。每年11月底,县自然资源局会同县农业农村局提出需要保障的农村村民住宅建设用地年度计划指标需求,并逐级上报省市审批。

五、依法履行农村宅基地审批手续

(一)农村宅基地面积标准

根据《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定,结合我县实际,全县范围内新审批农村宅基地每户不超过二百平方米。

农村村民利用其合法取得的宅基地进行住宅翻建、改扩建的面积、审核标准、审批程序、监督管理等按照本意见执行。

(二)明确农村宅基地申请条件

农村宅基地严格落实“一户一宅”的法律规定,农村村民符合下列条件之一的,可以户为单位申请宅基地:

1.符合有关法律规定,因子女结婚等原因确需分户,而现有宅基地面积低于标准的;

2.因发生或为防御自然灾害、新村建设、规划调整需要搬迁的;

3.因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地,按规定应予宅基地安置的;

4.符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;

5.法律法规规定的其他情形。

村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用一处宅基地。夫妻双方属于不同农村集体经济组织成员的,应当结合实际生活居住情况,按照村规民约或当地风俗习惯,在其中一方所在集体申请宅基地。

农村村民申请宅基地,有下列情形之一的,不予批准:

1.不符合“一户一宅”或宅基地用地限额规定的;

2.申请异址新建住宅但未签订退出原宅基地协议的;

3.将宅基地使用权赠与、转让他人,或将地上房屋出卖、出租、赠与他人,再申请宅基地的;

4.不符合镇国土空间规划、村庄规划的;

5.不符合分户申请宅基地条件的;

6.原有宅基地及住宅被征收,已依法进行补偿安置的;

7.法律法规不予批准的其他情形。

(三)规范农村宅基地审批程序

农村村民住宅用地,由镇(街道)审核批准。要设立农村宅基地审批和住宅建设受理窗口,建立“一个窗口对外受理、多机构内部联动运行”的联审联办机制,将相关机构职能职责、办理流程、申请要件等公开上墙,方便农民群众办事。

农村村民使用宅基地建设住宅审批分为异址新建,原址翻建、改扩建两类。

1.异址新建审批程序

(1)农户申请

符合农村宅基地申请条件的农户,以户为单位向所在村民委员会提出申请,并提交户口簿、身份证、《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》、《农村宅基地使用承诺书》和相关材料。涉及建新拆旧的,需与村民委员会签订退出原宅基地协议。不符合农村宅基地申请条件的农户,一律不予受理,并将原因及时告知。

(2)村民委员会审查公示

村民委员会收到农户申请后,应当于5个工作日内提交村民代表会议审查,对申请人是否符合申请条件、提交的材料是否真实有效,拟用地建住宅是否符合镇国土空间规划和村庄规划,是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过后,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建住宅层高和面积等情况在本村范围内进行公示,公示期不少于7个自然日。公示无异议的,由村民委员会在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见后,将农户其他申请资料一并报送镇(街道)。

根据有关规定,新建住宅需提交由县住建局提供的通用设计图纸或聘请有资质的设计单位或个人出具的设计图纸;新建二层及二层以下需提交承建的农村工匠资格证书及身份证复印件,三层及三层以上需提交有资质的施工单位营业执照和相关资质复印件。

(3)镇(街道)和主管部门审批

对于符合申请条件、材料完备的申请,镇(街道)应当及时受理,并在15个工作日内组织镇(街道)相关职能机构完成现场勘察等联审工作。主要审查以下内容:镇乡村发展办公室(街道社区发展办公室)审查申请人是否符合条件、是否符合“一户一宅”要求、拟用地为村内集体建设用地的审查是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过审核公示等。镇生态环境和村镇建设工作站(街道城市管理办公室)审查用地建房设计图纸是否符合镇国土空间规划、村庄规划和用途管制要求;住宅设计是否符合施工安全规定,设计图纸风貌和建筑风格是否与乡村环境相协调;对新建二层及二层以下住宅的承建农村工匠是否具备相应资质审核;对新建三层及三层以上住宅的承建施工单位是否具备相应资质审核,审核同意后报送县住建局复审备案。

完成审查后,由各联审机构在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》中签署意见。根据各机构联审结果,由镇(街道)党(工)委会议研究后进行审批,核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。涉及利用农用地或未利用地异址新建住宅的,由镇(街道)按年度分批次向县自然资源局申请办理转用报批手续,经依法批准后按户逐宗审核批准宅基地。

2.原址翻建、改扩建审批程序参照异址新建程序进行

各镇(街道)要建立宅基地用地建房审批管理台账,有关

材料归档留存,每年12月底前将审批情况报送县农业农村局、县自然资源局和县住建局备案。

六、加强农村宅基地规范管理

(一)加强宅基地资格权认定管理

各镇(街道)要积极开展农村宅基地资格权认定管理工作,规范农村宅基地资格权认定管理,保障村民合法权益。农户宅基地资格权认定既要遵循农民群众生产、生活、居住等历史情况,也要实事求是、注重现实,尊重农民群众意见,不搞“一刀切”。宅基地资格权认定必须经村民(代表)大会充分协商、民主决定,不能由少数人决定。

(二)加强村民住宅建设全程管理

1.宅基地丈量批放

农村村民只能在批准的宅基地位置、面积和四至范围内按照规划许可建造住宅及其附属设施。建房基底面积与宅基地面积比例适当,预留空间能够满足日常生活需要。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、台阶均应控制在经批准使用的宅基地范围内。

经批准建房的农户应当在开工前向镇(街道)申请现场划定宅基地用地范围,镇(街道)应当自受理申请之日起10个工作日内组织相关机构人员实地丈量批放宅基地,确定坐落、四至、界址等,明确建设要求。农村村民异址新建,原址翻建、改扩建住宅办理完成《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》等3种审批手续后,经申请镇(街道)和村民委员会现场查验审批手续完备后,方可开工建设。审批手续不完备的,一律不得开工建设。

经镇(街道)批准异址新建的宅基地,两年内必须开展建设,未开展建设或未按照规定用途使用宅基地的,由村民委员会报请镇(街道)收回宅基地使用权,但因特殊情况经农户申请由镇(街道)批准同意延期使用的除外。属于建新拆旧的,在新住宅建成后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物,并由村民委员会收回原宅基地;逾期未拆除的,由镇(街道)予以强制拆除,并依法收回原宅基地。

2.住宅施工建设

农村村民异址新建,原址翻建、改扩建住宅,应选用县住建局免费提供的农村住宅建设通用图集其中一种设计图纸或聘请有资质的单位或个人出具设计图纸;二层及二层以下住宅的施工工程,应委托经住建部门培训合格并取得证书的农村工匠建设,三层及三层以上住宅的施工工程,必须由具有相应施工资质的施工单位建设。村民住宅建设应尊重村庄原有肌理和格局,保护村庄风貌的整体性和地域特色,建筑高度、体量、材料、色彩应与周边环境相协调。

镇(街道)应当组织技术服务机构或专业技术人员,对农村住宅建设的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用火用电设施布置等进行监督检查和技术指导,形成质量安全检查记录。县住建局应当对村民住宅风貌管控、设计、施工和住房安全提供技术指导支持及监督检查。

3.住宅竣工验收

农村村民住宅竣工后,农户应提请镇(街道)进行竣工验收。镇(街道)收到验收申请后,应于5个工作日内组织相关机构人员到场检查是否按照批准用地面积、四至边界等要求使用宅基地,是否按照批准的建筑面积、层高、风貌等要求建设住宅,房屋质量、抗震、消防是否满足要求。三层及三层以上住宅县住建局应参加竣工验收。农户委托设计、监理的,设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。参加验收的机构和设计、施工、监理人员及建房村民应当签署竣工验收意见。农村住宅经验收合格的,方可交付使用;验收不合格的,经整改复验合格后,方可交付使用。镇(街道)出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》,并报送县农业农村局、县自然资源局和县住建局备案。

(三)依法申请办理不动产登记

1.农村村民住宅通过验收后,应及时向县自然资源局不动产登记中心申请办理不动产登记。对于符合登记要求的,需进行公告,公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的,应当及时记载于不动产登记簿。对于申请材料完备的,县不动产登记中心应自公告期满之日起5个工作日内完成登记,并将不动产权证书发放给农户。依法应当公告、实地查看的,公告、实地查看时间不计入办理登记时间。农户申请办理不动产登记时,登记机构应对户口簿原件、户主及申请人身份证原件进行现场核验,需要提交的材料如下:

(1)不动产登记申请书;

(2)申请人身份证和户口簿;

(3)《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》;

(4)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

(5)其他必要材料。

2.农村村民原有宅基地办理不动产登记,县不动产登记中心要按照依法登记、应登尽登、先易后难的原则,分类推进房地一体宅基地确权登记颁证工作,对权属来源合法、四至清晰无争议、符合规划要求,具备申请登记条件的宅基地进行登记颁证。

3.农村村民未经审批,违法违规建住宅的,申请办理不动产登记的,一律不予受理。

(四)加大农村宅基地违法违规行为查处

农村村民采取故意隐瞒情况或弄虚作假骗取批准建设住宅审批手续的,由镇(街道)依法撤销审批手续,已经建设的,按违法建筑处理;未依法取得《乡村建设规划许可证》或未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的,由镇(街道)责令停止建设、限期改正,逾期不改正的,予以拆除;农村村民建设三层及三层以上住宅的施工单位资质等资料,未经镇(街道)和县住建局审核同意的,由镇(街道)一律责令停工,对建筑材料和施工设备进行封存;未取得合法审批手续建设住宅的农户,电力、水利、住建等部门停止供电、供水、供气等基础设施保障。

各镇(街道)要按照《长武县人民政府办公室关于下放部分县级行政执法权的通知》(长政办发〔2024〕1号)精神,加强对辖区内宅基地违法用地等行为的巡查、制止、执法力度;县自然资源局要向各镇(街道)提供执法取证过程中需要的土地地类和规划认定的有关资料;县农业农村局要及时指导镇(街道)开展农村宅基地违法查处工作。通过镇(街道)和部门联动,确保“违法必查、违规必究”。

对公职人员违规违法购买农村宅基地或占用土地建住宅的行为,视情节轻重,涉及违纪的移交纪委监委处理,涉嫌违法犯罪的依法移送司法机关处理。

七、各相关部门及镇(街道)工作职责

(一)县农业农村局职责。负责农村宅基地改革和管理有关工作,指导宅基地分配、使用、流转,违法用地查处,闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源局。

(二)县自然资源局职责。负责镇国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作,在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局,满足农户合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批、规划许可、农村宅基地和房屋不动产登记等手续;对农村村民未经批准,擅自在耕地上建房违法行为的查处。

(三)县住建局职责。负责对农村村民修建三层及三层以上住宅施工单位资质等资料的审核;对农村住宅施工质量和安全进行监管,牵头对农村住宅安全进行排查、鉴定和整改;指导乡村建设风貌提升,编印并推广农村住房建设通用图集,开展村镇建设管理人员和乡村建筑工匠培训;对农村村民在修建住宅时违反《建筑法》相关规定的查处。

(四)县交运、林业、水利、电力等有关部门职责。按照各自职能做好农村宅基地和农民建住宅管理有关工作。

(五)镇(街道)职责。对本辖区内农村宅基地及农民住宅建设管理工作负主责,配合做好村庄规划编制,合理安排宅基地用地,闲置住宅盘活利用管理,宅基地及建设住宅审批,宅基地建设住宅的日常施工监管、指导和服务,农村住宅建设施工图和施工单位资质的审核;负责对原有农村住宅进行安全排查、鉴定,存在安全隐患住宅的整改;探索建立农村宅基地及住宅建设统一管理机制,健全联审联办制度,优化审批流程,提高审批效率,强化事前谋划、事中管控、事后监管;开展宅基地及建房动态巡查和执法,及时发现和处置各类违法违规行为。

(六)村级组织职责。建立健全农村宅基地监管日常巡查制度,每村确定2-3名由村“两委”班子成员担任巡查员,进行日常巡查,对本村范围内发现的违法违规建设住宅行为,及时报告村委会,由村委会予以制止。同时,村委会应在第一时间向镇(街道)报告具体情况。

八、工作要求

(一)切实形成工作合力。县自然资源局、县农业农村局和县住建局等主管部门可将有关许可事项授权或委托镇(街道),并提供相关资料、图件等,由镇(街道)组织人员审核。县自然资源局需提供镇国土空间规划图和村庄规划图、永久基本农田保护图以及生态红线图等图件,县住建局需提供农房设计图集等资料。

(二)发挥村级主体作用。村级组织要依法完善宅基地村民自治管理程序,强化村规民约的监督约束作用。具体负责本村宅基地及建住宅的申请核实、施工管理、宅基地用地调整、超占面积处置、退出处置、纠纷调解、宅基地违法用地的劝阻和报告及开展闲置住宅盘活利用等工作;村级组织工作人员参与、支持违法违规建住宅或故意隐瞒情况、弄虚作假误导工作人员调查造成工作失误的,责令改正。视情节轻重,涉及违纪的,对相关责任人员移交纪委监委处理,涉嫌违法犯罪的,依法移送司法机关处理。

(三)加强政策引导宣传。各镇(街道)、县级有关部门要通过政府或部门网站及其他形式,主动公开宅基地管理、村民住宅建设的相关政策规定,加强法律法规和政策的宣传解读,提高村民依法依规用地建住宅和保护耕地的意识,建立“疏堵结合”的长效管理机制。

(四)多方统筹抓落实。各相关部门、各镇(街道)要加强基础设施保障,推进农村水、电、路、气、讯、网、物流等提档升级,建设宜居宜业和美乡村。

附件:1.农村宅基地和建房(规划许可)申请表(样式)

2.农村宅基地使用承诺书(样式)

3.农村宅基地和建房(规划许可)审批表(样式)

4.乡村建设规划许可证(样式)

5.农村宅基地批准书(样式)

6.农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表(样式)

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